Sen o tom, že nehnuteľnosti budú rásť donekonečna, sa začína rúcať. Podľa aktuálnej správy realitného portálu Nehnuteľnosti.sk, dáta za druhý štvrťrok 2026 poukazujú na to, že v niektorých slovenských mestách ceny bytov reálne klesajú. „Slovenský realitný trh sa v týchto dňoch štiepi a ponúka vskutku kuriózne paradoxy. Kým jeden typ bytov zlacňuje, ten istý byt o ulicu ďalej s jednou izbou navyše trhá rekordy,“ konštatuje portál.
Kuriózny vývoj je napríklad v Bratislave. Dáta z portálu poukazujú na to, že kým mediánové ceny dvojizbových bytov medzikvartálne klesli o 3,82 percenta (z 249 tisíc na 239 500 €), trojizbové byty v hlavnom meste naopak zdraželi o tri percentá (na 298 700 €).
Podľa analytika portálu Michala Pružinského pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov NBS, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu.
Naopak, väčšie trojizbové byty kupujú zabehnuté rodiny, ktoré často financujú kúpu z predaja predchádzajúceho bývania. Vďaka tomu disponujú nahromadeným kapitálom a úrokové sadzby na nich nedopadajú až tak tvrdo.
Celkový rast trojizbových bytov v meste navyše podľa odborníka potiahol výrazný medzikvartálny skok v mestskej časti Bratislava I, zatiaľ čo vo väčšine ostatných častiach ceny skôr stagnovali.
Pri trojizbových bytoch v Bratislave I dáta ukazujú nárast až o osem percent, čím sa mediánová cena dostala na 429 950 €.
„Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ približuje Pružinský.
Ako dodáva, vzhľadom na celkovo nižší počet predajov v tomto okrese dokáže aj zopár obchodov s luxusnými nehnuteľnosťami posunúť priemer nahor.
Trenčín rastie, Nitra stagnuje
Trenčín zaznamenal najvyšší rast pri dvojizbových bytoch spomedzi všetkých krajských miest – až o 6,90 percenta (na 155 tisíc eur). V prvom kvartáli bol Trenčín najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku.
Podľa experta je jeho prvenstvo v raste len prirodzeným efektom dobiehania okolitých miest. Mesto tak ťaží z vysokej zamestnanosti, silného priemyslu a výbornej dostupnosti na diaľnicu. Cena okolo 155 tisíc je pre pracujúce páry stále bankovo ľahko financovateľná.
Úplne iný scenár zažíva Nitra, kde trh stagnuje. Analytik tvrdí, že nitriansky trh prešiel dynamickým zdražovaním už v minulosti pri príchode veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal.
So saturáciou nájomného trhu opadol dopyt investorov, ktorí kedysi masívne skupovali malé byty. „Minimálny rozdiel cca 15 tisíc eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom navyše vytvára patovú situáciu, kedy sú menšie byty pre kupujúcich relatívne drahé, no na väčší byt nemajú dostatočný úverový limit,“ uzatvára analytik.
Dlhodobo neudržateľné
Zaujímavá situácia nastala aj v Prešove. Dvojizbové byty tu zdraželi o 5,23 percenta, no trojizbové naopak zlacneli o 3,6 percenta (na 176 247,5 eura).
Analytik upozorňuje, že priemerné mzdy v Prešovskom kraji pri veľkých bytoch nad 180 tisíc eur jednoducho narazili na finančný strop hypotekárneho testovania. To donútilo predávajúcich ísť s cenou dole.
„Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor o 5,23 percenta,“ vysvetľuje Pružinský.
Cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak stlačil na necelých 13 250 €, čo je podľa neho dlhodobo neudržateľný stav.
sita, foto: vecteezy
